3月29号，北京昌平有两个新楼盘在同天开盘，国贤府PARK出467套房子，未来城·星寰时代也成交389套，现场看房的人太多海南护角胶厂，销售人员连海报都来不及换。二天，我我发布数据，显示北京二手房单日网签量达到1422套，是去年4月以来的天。整个3月份，二手房总共网签19886套，比上个月翻了倍多，创下近15个月来的新。

这些成交的二手房，大部分价格都在300万以内，占了总数的六成以上，户型主要是60到90平米，起来过四成，还有60平米以下的小户型，也占到四分之左右。我我的员工提到海南护角胶厂，之前房价有所下降，不少房子刚好落到了刚需买的预范围内，再加上付不、利率又低，那些直观望的人这次集中出手了，链分析师也确认，三月份纯刚需客户明显增加了。

新房这边情况不同，国贤府PARK的备案价是每平米六万六，实际开盘不到六万，七十七平米的户型排卡接近两百组，总共只有八十八套房，得特别厉害。通州北投栖沄湾夸张，出“三万四起”的广告，七十九平米的总价压到两百五十八万，下来单价不到三万三，它的拿地成本才两万六，政府指价是五万五，等于每套都在赔钱。丰台那个项目有五百八套房，排卡过四百组海南护角胶厂，“上车价”三百五十万，营销中心天天挤满人。

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开发商急着房，中建运河玖院三月出136套，半年销售额过百亿，招商朝棠揽阅和保利朝观天珺两个项目，三月的业绩完成率都达到110以上，PVC管道管件粘结胶线上任务做到154，有央企内部员工私下透露，现在是个好机会，不抓紧时间多房子，下轮拍地就没资格参加。

但问题在于，买二手房的人和买新房的人基本不是同批客户，中指研究院数据显示，2025年北京新房和二手房的成交均价相差333万元，例如张婷有套400万的二手房，想换购新房，至少要800万起步，她计过月供压力太大，干脆决定先不就不买，再等等看，政策面也没有帮上忙，非京籍社保年限没有放宽，公积金贷款额度没有提，多孩庭支持还停留在纸面上，以旧换新贴息政策也没落地，型买被价格差和贷款成本两头夹住，动弹不得。

渠道那边反而劝人别着急，有中介私下跟我说，真不急着换房的话可以多看看新楼盘，听起来像在安抚客户，其实像是开发商自己撑不住了，想拖时间，市场表面热闹，里面其实是三拨人在较劲，刚需的拼命挤进二手房的门槛，开发商亏本也要清掉库存，而想换房的群体卡在中间，进退两难。

我仔细想了想，这种情况应该不会拖太久，要么政策真的调整下，要么价格再往下降点，否则这股热度撑不了多长时间。

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